万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译>

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译>

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？