导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū希望的拼音是什么)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实希望的拼音是什么(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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