文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别trong>二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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