文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次(fā)售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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