万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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