近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读lt="密集分钱了(le)！这几点要注意(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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