平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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