导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求campus是什么意思 campus是国誉吗。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。campus是什么意思 campus是国誉吗rong>

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。