导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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