导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(太深是一种什么体验，太深是不是不好zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七太深是一种什么体验，太深是不是不好次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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