万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达1美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思1亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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