陈昊扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与之(zhī)相(xiāng)反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但(dàn)出手的(de)章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太快(kuài)，但未(wèi)来(lái)的两年市场没(méi)有想象得那么好，可(kě)能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速(sù)度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在我看来(lái)，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要(yào)求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的(de)拿地策(cè)略的同时，也较好地控制(zhì)了(le)公(gōng)司的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民(mín)营(yíng)房企，但在各维度的(de)实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹(chóu)。如国央企的融资成本(běn)更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺(shùn)哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读畅，能够做(zuò)到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而(ér)然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营(yíng)房(fáng)企同样受(shòu)到机构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证券(quàn)投资(zī)基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产(chǎn)品(pǐn)合计持(chí)有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的(de)基本面(miàn)表现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在(zài)业绩(jì)表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍(réng)能(néng)保持自身业绩(jì)的持续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭(háng)州地(dì)区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到(dào)近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房(fáng)企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团股价(jià)翻(fān)了超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来多家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业(yè)链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业(yè)主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊(kān)》的(de)采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去(qù)的(de)数(shù)据(jù)充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目(mù)前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们(men)分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前(qián)者在月线连收七根阳线的(de)基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报(bào)告显示，报(bào)告期内，富(fù)安(ān)娜实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司(sī)一季报(bào)的十大流通股股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早(zǎo)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁(bì)江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的(de)房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同(tóng)比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报(bào)均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎对(duì)于(yú)定制家居(jū)类标的情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只产品均(jūn)登榜十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标(biāo)的大多(duō)在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化(huà)应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服(fú)务为例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合(hé)同(tóng)周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有(yǒu)特(tè)别好，客户(hù)没有那(nà)么满意，能做到提价难度(dù)是(shì)非常大的。但(dàn)是该公司能在(zài)业(yè)内做到(dào)到期之后提价率比较高，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

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