近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。<北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环/p>

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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