近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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