饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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