万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强(jí)团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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