文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商(shāng)品一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克(pǐn)房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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