近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投(英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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