5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(s边际贡献的计算公式是什么呀边际贡献的计算公式是什么呀n>ī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等边际贡献的计算公式是什么呀房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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