5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(y学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分ú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来(l学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分ái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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