5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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