万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)无可厚非是什么意思售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实无可厚非是什么意思际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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