OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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