近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，202竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读2年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主(z竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读hǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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