导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示匚字旁的字有哪些，区字旁的字，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要匚字旁的字有哪些，区字旁的字(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出匚字旁的字有哪些，区字旁的字现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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