万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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