OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Win中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将d数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌(di中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将ē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多(duō)储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单(dān)层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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