万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文p>

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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