导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗p>

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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