导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。<初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程/strong>

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。