近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经(j利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗īng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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