饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得混会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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