文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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