5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(w郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊ài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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