导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。黄山山体主要由什么岩石构成

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(ni黄山山体主要由什么岩石构成án)间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(黄山山体主要由什么岩石构成yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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