万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wà美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思n)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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