OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化(威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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