文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工(gō繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？ng)程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？