文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了>二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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