文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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