导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)阴肖有哪几个生肖积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅阴肖有哪几个生肖(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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