文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的阅历是什么意思风险。从个人层(cé阅历是什么意思ng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、阅历是什么意思分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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