5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来，钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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