5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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