5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xibushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译à)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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