导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fá40kg是多少斤ng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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