导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久ong>

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商(新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预期。