5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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