万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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