5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支(z切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天hī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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